CREDITS : LES INFOS MOIS PAR MOIS

CREDITS : LES INFOS MOIS PAR MOIS


 

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Des taux de crédits toujours aussi bas
Les taux de crédit sont à leur plus bas niveau depuis… la fin des années 40 !
Les taux des crédits immobiliers sont exceptionnellement bas, cet été, l’Observatoire du financement des marchés résidentiels relevait qu’ils avaient perdu 0,38 point et qu’ils n’étaient jamais descendus aussi bas depuis la fin des années 40. Et la tendance baissière semble se poursuivre.
Les barèmes que les banques nous ont envoyés en septembre marquent à nouveau des ajustements baissiers. Par ailleurs, la récente décision de Mario Draghi, président de la Banque centrale européenne, d’abaisser son principal taux directeur à 0,05 % confirme que les taux des crédits vont rester durablement bas, voire encore un peu baisser. Si cela n’a pas déjà été fait, c’est donc le bon moment pour renégocier votre prêt auprès de votre banque ou le faire racheter par un établissement concurrent.
Un prêt à taux fixe sur 20 ans souscrit en 2012 à 3,30 % pourra être racheté aujourd’hui à 2,40 %.

DIFFERENTS TYPES DE CREDITS :

1° LE PRET HYPOTHECAIRE :

Un crédit hypothécaire est un crédit accordé sous la condition de mise en hypothèque d’un ou plusieurs biens immobiliers constituant le patrimoine de l’emprunteur.
L’hypothèque peut être effectuée sur le bien immobilier pour l’achat duquel un crédit est demandé, mais aussi sur un bien immobilier indépendant de la demande de crédit.
En cas de non-remboursement du crédit, la banque a la possibilité de saisir et vendre le bien immobilier hypothéqué.
Pour qui ?
Un crédit hypothécaire est accessible aussi bien pour un particulier que pour un professionnel, à condition d’être propriétaire d’au moins un bien immobilier.

Pour quoi ?
Un crédit hypothécaire peut servir au financement de nouveaux projets, ou de nouveaux achats, mais aussi pour rembourser un crédit en cours.
Il peut donc être accordé pour un :
• crédit immobilier ;
• crédit consommation ;
• rachat de crédit ;
• prêt personnel ;
• crédit auto.
Fonctionnement de ce crédit
Le crédit hypothécaire fonctionne comme un crédit classique. Sont donc établis ses modalités, sa durée, mais aussi son montant.
Modalités :
Les modalités du crédit hypothécaire sont semblables à celles d’un crédit classique. Il est donc possible de rembourser le crédit par anticipation, de moduler les mensualités, mais le taux du prêt hypothécaire peut également être souscrit variable ou fixe.
En cas de vente du bien immobilier hypothéqué, le crédit peut être soldé par anticipation, mais il est aussi possible de faire une hypothèque de substitution sur un autre bien immobilier.
Durée :
La durée du prêt hypothécaire peut être de court ou long terme et est adaptée en fonction du taux d’endettement du demandeur : le taux d’endettement prend en compte les revenus du demandeur par rapport à ses charges.
En général, la durée d’un crédit hypothécaire est plus longue d’un crédit classique, et s’établit surtout entre 20 et 25 ans.
Au niveau de la durée du crédit, la seule restriction est que la dernière mensualité doit avoir lieu avant les 90 ans de l’emprunteur.

Montant :
Le montant du crédit hypothécaire est fixé en fonction de la valeur du bien hypothéqué.
La valeur du bien est souvent déterminée par une expertise immobilière.
Une fois la valeur du bien déterminée, le montant du crédit est établi entre 50 et 80 % de la valeur nette.

2) CAUTION HYPOTHECAIRE :

Apporter un bien immobilier en garantie d’un crédit.
La caution hypothécaire est apportée dans le cadre d’un crédit hypothécaire. Découvrez en quoi elle consiste, quand elle peut être demandée et dans quelles conditions elle prend fin.
Qu’est-ce que la caution hypothécaire ?

On parle de caution hypothécaire lorsqu’une personne physique ou morale apporte un ou plusieurs biens immobiliers en garantie d’un crédit :
• La caution hypothécaire peut être apportée par une tierce personne ou par l’emprunteur lui-même.
• Le bien immobilier est alors hypothéqué et pourra être saisi par l’organisme prêteur en cas de non-remboursement par l’emprunteur principal.
• Les risques encourus sont limités à la valeur du bien immobilier hypothéqué. Les autres biens et revenus personnels ne sont donc pas mis en danger.
• La personne qui apporte la caution hypothécaire reçoit un exemplaire de l’offre de prêt précisant la nature du prêt, son montant, sa durée et son coût total
Quand est demandée cette caution ?
Une caution hypothécaire peut servir de garantie pour tous types de crédit. L’emprunteur peut alors en général choisir une caution hypothécaire ou un autre type de garantie.
Une caution hypothécaire est cependant demandée lorsque le prêt présente un risque important.
Dans certains cas, il est nécessaire que la caution hypothécaire soit assurée par une tierce personne. C’est notamment le cas lorsque l’emprunteur :
• ne dispose d’aucun bien immobilier et que sa situation au moment du prêt nécessite l’apport d’une garantie hypothécaire ;
• est propriétaire d’un bien immobilier en indivision et que les autres propriétaires ne sont pas d’accord pour la mise en hypothèque du bien.
Dans quelles conditions la caution hypothécaire prend-elle fin ?
L’engagement de la caution hypothécaire prend fin dans différentes situations, que ce soit :
• lorsque le crédit a été remboursé ;
• au terme prévu dans le contrat du crédit souscrit ;
• au décès de l’emprunteur si le crédit prend fin au décès de celui-ci ;
• au décès de la caution hypothécaire si les termes du crédit prévoient cette condition, sinon les héritiers seront tenus d’assurer le rôle de caution hypothécaire ou de payer.
Quels sont les frais liés au crédit hypothécaire
Il est important de se renseigner sur les frais d’un crédit hypothécaire.
Un crédit hypothécaire engendre des frais supplémentaires par rapport à un crédit classique, liés à l’hypothèque, et a donc souvent un coût plus élevé. Renseignez-vous sur les frais de crédit hypothécaire.
Frais obligatoires du crédit hypothécaire
Un crédit hypothécaire doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié, ce qui entraîne des frais. On parle alors de frais d’acte d’emprunt de crédit hypothécaire.
Ces frais comprennent :
• les frais d’hypothèque : versement d’une taxe à l’État par le notaire lors de l’inscription de l’acte au service de publicité foncière (ex conservation des hypothèques). Ces frais comprennent le coût de l’inscription hypothécaire, mais aussi le salaire du conservateur des hypothèques ;
• les droits d’enregistrement : taxe versée à l’État par le notaire pour l’enregistrement de l’acte ;
• les honoraires du notaire : ces honoraires sont établis sur la base du tarif fixé par la loi et sont identiques d’un notaire à l’autre ;
• les frais divers liés à la rédaction de l’acte comme le coût des recherches fiscales, des timbres fiscaux, des extraits cadastraux, des certificats hypothécaires…
En général, les frais du crédit hypothécaire correspondent à 1 à 2% du montant de l’hypothèque, sachant que plus le montant est élevé, plus le taux est bas.
Estimation de la valeur du bien immobilier
Lors de la souscription d’un crédit hypothécaire, l’organisme financier peut mandater un expert immobilier pour estimer la valeur du bien immobilier hypothéqué.
Ces frais d’expertise sont alors à la charge de l’emprunteur.
Frais de dossier
Comme pour tout crédit, certains organismes appliquent des frais de dossier lors de la souscription d’un crédit hypothécaire.
Les frais de dossiers comprennent différents frais tels que les frais de traitement du dossier, d’envoi de courriers, de copies, etc.
Frais de provision
Lorsqu’un emprunteur ne perçoit pas en une seule fois le capital emprunté, des frais peuvent être appliqués sur la partie qu’il n’a pas encore utilisée.
Ces frais visent à compenser les pertes de l’organisme financier qui ne peut pas investir l’argent mis de côté pour l’emprunteur.

3) PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS

Le privilège du prêteur de deniers est une des garanties qu’un prêteur peut demander à un emprunteur pour lui accorder un crédit.
Ces garanties sont principalement :
• l’hypothèque conventionnelle,
• le privilège de prêteur de deniers,
• et le cautionnement.
Le privilège de prêteur de deniers , qui se rapproche de l’hypothèque, permet au prêteur d’être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier.
Ainsi, si le bien immobilier de l’emprunteur doit être saisi et vendu, le prêteur titulaire de ce privilège pourrait être indemnisé en priorité.
Le privilège de prêteur de deniers doit être fait devant un notaire. Les frais sont à la charge de l’emprunteur.
Ce privilège ne peut être utilisé que lorsque le prêt va servir à payer le prix d’achat d’une maison ou d’un appartement déjà construit ou d’un terrain. Il ne peut donc pas servir à garantir la partie du prêt qui finance à la construction de la maison.
Il doit être publié au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques), mais son coût est inférieur à celui de l’hypothèque.

LE PTZ

Le dispositif du PTZ+ a évolué

Les critères d’octroi de cette aide au logement ont été révisés afin de rendre éligibles plus de Français au Prêt à Taux Zéro.

Les conditions pour bénéficier du PTZ+ améliorées pour les zones B1, B2 et C :

Afin de rendre éligibles plus de ménages et mieux les aider à accéder à la propriété dans les secteurs où il est réellement possible de dynamiser l’offre, le Gouvernement a procédé à des modifications dans les critères d’octroi du PTZ+.
Les plafonds de ressources à ne pas dépasser ont été revus à la hausse pour les zones B1, B2 et C. Des changements qui visent à redynamiser la construction de logements neufs dans les secteurs moins spéculatifs, là où les prix du neuf sont plus abordables pour des Primo-Accédants.

Une finalité d’aide à l’achat immobilier qui reste la même :

L’objectif du Prêt à Taux Zéro reste le même : renforcer le secteur de la construction de logements permettant aux Primo-Accédants aux revenus non-aisés d’acheter plus facilement ce type de logements.
Pour rappel, un ménage est qualifié de « Primo-Accédant » si aucun de ses membres n’a été propriétaire de sa Résidence Principale sur les deux dernières années.
Le PTZ+ n’est toujours proposé que pour l’achat d’une Résidence Principale, il n’est donc pas possible de financer un Investissement Locatif ou une Résidence Secondaire par cette aide.
Enfin, il faut toujours que cette aide à l’accession ne constitue pas la principale source de financement de l’acquisition. Elle doit être accompagnée d’un crédit immobilier classique pour un montant supérieur à celui prêté gratuitement.

Les nouveaux plafonds à ne pas dépasser pour prétendre au PTZ+ :

Ces plafonds de ressources sont définis par le nombre de personnes qui composent le ménage et par la localisation du bien immobilier financé par cette aide.

PLAFONDS DE RESSOURCES DU PTZ +

tableau

LE PRET RELAIS

Situation du client :

Le client est propriétaire de sa résidence principale, avec éventuellement un crédit en cours, et souhaite acquérir une nouvelle résidence.
Le Prêt Relais est une solution souple, sûre et avantageuse pour financer immédiatement la nouvelle acquisition, sans attendre la revente du bien immobilier.

Déroulement :

Le Prêt Relais est une avance de trésorerie mise en place pour une période maximale de 2 ans et qui correspond à 70% de la valeur nette du bien en vente, hors frais d’Agence.
Cette avance permet de solder le capital restant dû sur le crédit en cours.
( À noter que le client peut conserver le capital restant dû s’il le souhaite, et si cela est intéressant pour lui ).

Pour financer le nouveau projet, on peut compléter le financement avec un Crédit Classique Amortissable.

Donc le client a deux crédits :

– Le Crédit Relais provisoire sur 2 ans, et qui sera soldé par la vente du bien, avec les intérêts payables, soit tous les mois, soit en franchise totale.
– Le Crédit long terme associé sur la durée choisie par le client.

À la revente de l’ancien logement :

Avec le produit de la vente, le client solde son Prêt Relais, et les intérêts liés à cet emprunt à un taux très bas ( entre 1,90% et 2,50% selon les banques ).
Éventuellement, le client peut diminuer l’emprunt long terme mis en place, ou le client peut placer son argent sur une Assurance Vie par exemple.

Avantages du Prêt Relais :

– Un délai de 2 ans pour vendre l’ancien logement
– Le solde des crédits en cours sur cette précédente acquisition
– Le client évite de prendre une location en attendant la revente de son habitation
– Le Prêt Relais bénéficie d’une exonération des frais de remboursement anticipé
– Pas de prise de garantie hypothécaire sur ce montage