Défiscalisation

Défiscalisation


Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

 Devenez propriétaire d’un bien neuf.
 Développez votre patrimoine et épargnez tout en réduisant vos impôts.
 Protégez votre famille.

Exemple avec la loi Pinel :
 Engagement locatif de 12 ans
 Réduction d’impôt de 21% du prix de revient de l’investissement pendant 12 ans
 Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts

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Loi Pinel, loi Bouvard, loi Censi-Bouvard, dispositif Malraux… : il existe aujourd’hui un véritable arsenal d’avantages fiscaux destinés aux investisseurs immobiliers. Comment optimiser son investissement locatif ? Décryptage des différents dispositifs de défiscalisation en vigueur.

OPTIMISER SON INVESTISSEMENT LOCATIF GRÂCE AUX DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION

L’investissement locatif est l’un des placements les plus rentables actuellement. Le gouvernement ayant mis en place une série de mesures de défiscalisation particulièrement attractives, il est aujourd’hui possible de financer son bien en partie grâce aux réductions d’impôts accordées et aux loyers perçus !

VOUS SOUHAITEZ INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF ?

Vous pouvez bénéficier des réductions d’impôts accordées au titre des dispositifs Pinel (anciennement Scellier puis Duflot), Censi-Bouvard (LMNP Scellier), LMP ou LMNP.

DISPOSITIF PINEL :
Le dispositif Pinel, qui succède au dispositif Duflot, permet aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer de bénéficier d’un abattement fiscal de 12, 18 ou 21 % pour un bail de 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit être situé en zone tendue et respecter les normes écologiques du bâtiment. Il est également soumis à l’encadrement du montant du loyer et aux conditions de ressources du locataire.

CARACTÉRISTIQUES DES LOGEMENTS ÉLIGIBLES À LA LOI PINEL :
La loi Pinel pour l’investissement locatif est applicable aux logements neufs achetés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Ils doivent être mis en location à titre de résidence principale, dans la limite de deux logements par an.
Types de biens concernés
La réduction d’impôts concerne :
• les logements nouvellement construits ;
• les logements en état futur d’achèvement (dans les 30 mois à partir de l’ouverture du chantier) ;
• les logements construits par l’acquéreur (achevés dans les 30 mois suivants l’obtention du permis de construire) ;
• les logements anciens à refaire à neuf ;
• les logements insalubres à réhabiliter ;
• les locaux à transformer en logement.
Les biens faisant l’objet de travaux de rénovation ou de transformation sont soumis à un délai d’achèvement fixé au 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition.
Normes à respecter
Pour entrer dans le dispositif, les logements doivent respecter un certain niveau de performance énergétique :
• la réglementation thermique RT2012, pour les logements neufs et à construire ;
• le label HPE ou BBC rénovation 2009, pour les logements faisant l’objet de travaux.
Localisation géographique
Les logements doivent être situés dans les zones A bis, A et B1, correspondant au nouveau zonage territorial. Celui-ci définit les communes au marché immobilier « tendu », et bénéficiant de dispositifs pour le logement, comme le prêt à taux zéro et la loi Pinel.
Les zones tendues correspondent à :
• zone A bis : Paris et 76 communes d’Île-de-France ;
• zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur ;
• zone B1 : 1 546 communes, de plus de 250 000 habitants (Nantes, Toulouse, Bordeaux…), de la grande couronne autour de Paris, de Corse, des départements d’outre-mer, et certaines communes onéreuses comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy.
Certaines communes situées en zone B2 (villes de plus de 50 000 habitants, communes limitrophes d’une zone tendue…) sont éligibles au dispositif Pinel, uniquement en cas d’agrément signé par le préfet.

>> Découvrez le détail des zones immobilières
Taux de l’abattement fiscal avec la loi Pinel
La loi Pinel va plus loin que la précédente loi Duflot, qui offrait une réduction d’impôt de 18 % pour une durée unique de location de 9 ans. Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif rénové permet aux acquéreurs de bénéficier d’un abattement fiscal de 12 % ou de 18 % du prix de revient de la location, s’ils s’engagent à louer le logement sur 6 ou 9 ans respectivement.

Le propriétaire-bailleur a également la possibilité de prolonger le bail par tranche de 3 ans (jusqu’à 12 ans). Il obtient alors une réduction fiscale additionnelle, portant l’abattement à 21 % pour une durée de location totale de 12 ans.

La réduction fiscale se répartit annuellement, en fonction de la durée du bail, de la façon suivante :

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Ces taux s’appliquent pour la France métropolitaine. Le dispositif Pinel dans les départements et collectivités d’outre-mer offre des taux d’abattement supérieurs : 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % sur 12 ans.

LES PLAFONDS D’INVESTISSEMENT

Le montant total de l’investissement est limité à 300 000 € par an, dans la limite de deux logements par an. Le prix d’achat au m2 est également plafonné à 5 500 €.

LES CONDITIONS LIÉES AU LOCATAIRE
Les logements mis en location dans le cadre du dispositif Pinel doivent être non meublés et loués en tant que résidence principale. De plus, le revenu annuel des locataires bénéficiaires ne doit pas dépasser un certain plafond.

Les plafonds des ressources des locataires sont définis en fonction de la zone du logement (A bis, A, B1, B2) et de la composition du foyer. Pour les baux signés en 2015, le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année 2013.

Les revenus annuels sont fixés par les plafonds suivants :

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BON À SAVOIR
La loi Pinel a introduit une nouveauté par rapport à la loi Duflot : depuis le 1er janvier 2015, les investisseurs peuvent bénéficier du dispositif tout en louant à un membre de leur famille, ascendant ou descendant, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.

L’ENCADREMENT DES LOYERS EN ZONES TENDUES
Comme pour le plafonnement des revenus, le loyer maximum mensuel au m2 est fixé en fonction de la zone de localisation du logement. Pour les baux conclus en 2015, le plafonnement est établi à :
– 16,82 € / m2 en zone A bis ;
– 12,49 € / m2 en zone A ;
– 10,06 € / m2 en zone B1 ;
– 8,74 € / m2 en zone B2.

À savoir : Ces plafonds peuvent varier en fonction de la surface du logement et du marché immobilier local.

LE DISPOSITIF CENSI-BOUVARD :
Réduisez vos impôts en investissant dans l’immobilier ! Le statut de LMNP (loueur de meublé non professionnel) peut vous permettre de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation très avantageux : la loi Bouvard encore disponible jusqu’au 31 décembre 2016.
Principe : réaliser un investissement locatif en faisant l’acquisition d’un logement neuf et le mettre en location meublée pour une durée de 9 ans minimum.
Conditions : le logement doit être loué meublé et doit faire parti d’une résidence avec services.
Avantages : bénéficiez d’une réduction d’impôt et de la récupération de la TVA.
LOUEURS DE MEUBLÉS NON PROFESSIONNELS : RÉDUISEZ VOS IMPÔTS EN AUGMENTANT VOS REVENUS
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif meublé ?

La loi Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le prix de revient de votre bien immobilier de 11%.

Depuis l’adoption du Projet de Loi de Finances 2013, le gouvernement a décidé de prolonger le dispositif jusqu’au 31 décembre 2016, il est donc possible de bénéficier de la réduction d’impôt pour tout investissement éligible.

La limite retenue pour le calcul de cette réduction étant de 300 000 €, cela peut vous permettre de réduire vos impôts de 33 000 € en 9 ans. De plus, grâce à la loi Censi-Bouvard, vous pouvez prétendre à la récupération de la TVA à 20%, rendant votre investissement d’autant plus attractif.

Ainsi, en cumulant les différents avantages du dispositif Bouvard, vous pourrez réduire le montant de votre investissement de départ de plusieurs dizaines de milliers d’euros, tout en percevant les loyers de vos locataires !

COMMENT BÉNÉFICIER DES AVANTAGES DE LA LOI BOUVARD ?

Afin de pleinement bénéficier de tous les avantages fiscaux de la loi Bouvard, votre investissement doit répondre à certains critères :
• Le logement doit être loué pendant une période de neuf ans minimum ;
• La période de location doit débuter dans le mois suivant l’achèvement du logement (si celui-ci est neuf ou en VEFA) ou l’acquisition du logement (si celui-ci a été construit il y a plus de 15 ans et a fait l’objet de travaux de réhabilitation) ;
• Le logement doit être loué meublé ;
• Vos revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 euros par an (et 50% du total de vos revenus).
À NOTER
Le dispositif Bouvard n’est accordé que dans le cadre d’un investissement dans des résidences avec services (résidences étudiantes, résidences de tourisme classées, résidences de santé publique…).

La loi de défiscalisation Censi Bouvard permet aux investisseurs de réaliser un investissement locatif en faisant l’acquisition d’un ou plusieurs logements neufs. Ils devront être mis en location meublé pour une durée de 9 ans minimum. Grâce à ce dispositif, il est donc possible de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% calculée sur le prix de revient de vos investissements ainsi que la récupération de la TVA à 19,6%. Le prix des investissements réalisés étant plafonné à hauteur de 300 000€.

À RETENIR

Un investissement fiable : le marché des résidences séniors est très porteur, c’est un investissement locatif sûr.

Une gestion complète : la signature du bail commercial vous garantit une gestion locative complète.

Des services adaptés : chacune des résidences Nexity dispose de nombreux services.

LE DISPOSITIF LMNP DANS LE NEUF
INVESTIR DANS UN LOGEMENT LOCATIF MEUBLÉ NEUF

Les statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permettent d’investir dans une résidence locative meublée neuve tout en vous proposant une défiscalisation intéressante.

À RETENIR
Le principe : investir dans une résidence locative neuve sur le marché porteur du meublé.

Avantage à court terme : pas d’impôt sur les loyers perçus et une gestion locative complète.

Objectif à long terme : des revenus complémentaires défiscalisés pour préparer sa retraite, protéger ses proches…

LES AVANTAGES DES STATUTS LMP/LMNP DANS LE NEUF

• Récupération de la TVA
La TVA est récupérable pour les statuts LMP et LMNP dans le cas de l’acquisition d’un logement neuf se situant dans une résidence étudiante, hôtelière et d’affaires, de tourisme, ou dédiée aux séniors.

Un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum doit être signé avec l’exploitant de la résidence bénéficiant de trois services para-hôteliers parmi les quatre suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petit déjeuner et fourniture du linge de maison.

• Prise en charge de la gestion locative
Le bail commercial établi sécurise le versement de vos loyers et vous garantit une gestion locative complète : recherche du locataire, rédaction du bail, entretien des appartements,…
• Imputation du déficit foncier
Pour le statut LMP, la déduction du déficit foncier, c’est-à-dire lorsque les charges de propriété sont supérieures aux loyers perçus, sera effective sur l’ensemble des revenus.

Pour le statut LMNP, les charges de propriété sont déduites des revenus locatifs en plus des amortissements murs et mobiliers.
• Amortissements mobilier et immobilier
Les amortissements mobilier et immobilier sont imputables sur le bénéfice d’exploitation pour le statut LMP comme pour le statut LMNP. C’est ce qui permet la défiscalisation de ses revenus locatifs.
• Exonération de plus-value
Avec le dispositif LMP, votre bien immobilier est exonéré de plus-value au bout de 5 ans de détention. Dans le cadre du LMNP, l’exonération de plus-value s’effectue au régime général.
• Pas de contraintes de plafonds ou de zonage
Contrairement au dispositif Scellier, le régime LMP ou LMNP n’est pas soumis aux plafonds de loyers ni de ressources des locataires comme pour le Scellier social. Il ne tient pas compte non plus du système de zonage.
• Constitution d’un patrimoine de valeur
Investir dans un logement locatif meublé sous le dispositif LMP ou LMNP vous permet de vous constituer un patrimoine pérenne. Il est idéal pour compléter vos revenus, vous préparer pour une retraite plus sereine et protéger vos proches.