Immobilier : des prix en baisse

Immobilier : des prix en baisse


Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles….

2,70% en moyenne ! Jamais depuis la seconde guerre mondiale, les Français souhaitant acheter un bien immobilier n’avait bénéficié de taux aussi bas.
Cette situation très favorable aux emprunteurs a donné du pouvoir d’achat supplémentaire aux Français projetant d’acheter un bien immobilier. Rappelons qu’une baisse de 1% des taux permet d’emprunter 8% de plus pour une mensualité de remboursement équivalente. Et évidemment cela a eu un effet sur les prix. La tendance à la baisse a été contrebalancée par cette remontée du pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs.
De plus, jamais l’apport personnel nécessaire pour acquérir un logement n’a été aussi faible : 3 % du prix d’acquisition au second semestre 2015, contre 23 % il y a quatre ans. Cela vous permet d’acheter plus grand pour moins cher ! Ce mouvement de baisse des taux a également favorisé l’entrée sur le marché de nombreux ménages qui ne pouvaient pas acheter jusqu’à présent. Je pense en particulier aux acquéreurs de moins de 30 ans.

En effet, devenir propriétaire de son logement demeure la priorité des français. Certains choisissent l’appartement, d’autres préfèrent la maison individuelle. Pour ces derniers, il faut choisir entre l’ancien et le neuf. Si vous décidez de faire construire une maison individuelle, les conseils qui suivent vous sont destinés.

• Le Pass Foncier ou ma maison à 15€ par jour :

Le dispositif « une maison à 15€ par jour » est une mesure en faveur du logement qui permet à des ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires d’un bien immobilier pour un coût équivalant à un loyer (soit 15 euros par jour ou 450 euros par mois).
Le texte repose en grande partie sur le portage financier appelé Pass-Foncier qui autorise l’achat d’une maison en s’acquittant dans un premier temps du bâtiment, puis dans un second temps du terrain.
Par l’application de la théorie de l’accessoire, la maison construite sur un terrain propre à un des époux lui reste propre. Toutefois, dans la liquidation de votre régime matrimonial de la communauté légale, l’autre conjoint pourra faire jouer ce que l’on appelle une récompense.
Concrètement, il a financé une partie d’un bien qui vous est personnel, et le montant correspondant devra lui être remboursé par la communauté au moment de la liquidation.
Vous avez tout intérêt à réaliser une donation au dernier vivant pour permettre à l’autre conjoint d’opter pour tout l’usufruit de votre succession dans le cas ou le conjoint propriétaire du terrain à décéderait en premier.

• Relancer la construction et favoriser l’investissement demeurent des objectifs phares du gouvernement.

Le projet de loi de Finances pour 2016 prévoit de reconduire le prêt à l’accession sociale et d’étendre le prêt à taux zéro dans l’ancien à l’ensemble des communes de la zone C.
Les dispositifs d’éco-prêt à taux zéro (pour les particuliers et les copropriétés) et du Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) sont maintenus, ainsi que l’investissement PINEL.
Les ménages les plus modestes, qui engagent des travaux de rénovation énergétique et bénéficient des aides de l’ANAH, auront également la possibilité de prétendre à un micro-crédit afin de compléter le financement de leur ouvrage.
Un soutien contrebalancé par des coupes budgétaires nécessaires aux économies que l’Etat entend réaliser.

Les dépenses devraient être réduites de 16 milliards d’euros dont 225 millions d’euros seront pris sur les aides personnalisées au logement (APL).

Parallèlement, le gouvernement s’est engagé à baisser l’impôt sur le revenu (IR) des ménages modestes. 8 millions de foyers seraient concernés par la mesure, en 2016.

Seulement 46 % des foyers imposables seraient ainsi assujettis à l’impôt sur le revenu.

• Permis de construire, réduction des délais

Un nouveau texte permettra de délivrer les permis de construire soumis au respect de différentes réglementations en seulement cinq mois.
Vendredi 10 juillet, le décret relatif à la réduction des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme était publié au journal officiel plus d’un après son évocation par François HOLLANDE lors d’un déplacement à Toulouse sur le thème de la simplification de la vie des entreprises et de la construction de logement.
En juillet 2014, le Premier ministre, Manuel VALLS avait alors confié à Jean-Pierre DUPORT, préfet de région honoraire d’Ile de France, l’élaboration de mesures permettant d’atteindre l’objectif fixé par le Président de la République, à savoir la délivrance d’un permis de construire dans les cinq mois.
Jusque là, seuls les ouvrages relevant uniquement du Code de l’urbanisme bénéficiaient d’un tel délai.
Lorsque des travaux nécessitaient l’octroi de plusieurs avis (urbanisme, environnement, patrimoine, etc.), les durées s’allongeaient « faute de coordination » dans les différentes procédures d’autorisation, comme l’a rappelé la ministre du logement, Sylvia PINEL.
Il s’agissait alors de réfléchir aux moyens de mieux articuler la législation relative au permis de construire avec les autres règles qui imposent des avis préalables à l’obtention de cette autorisation.
Le nouveau décret reprend les propositions du rapport « Accélérer les projets de construction » remis en mars dernier par Jean-Pierre DUPORT. Il procède notamment à des réductions des délais d’instruction relevant d’autres domaines juridiques que celui géré par le Code de l’urbanisme.
Il raccourcit ainsi la durée des avis portant sur :
– des projets se situant dans un périmètre de protection des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques
– des constructions prévues dans des sites classés au titre du Code de l’environnement ou figurant en réserve naturelle ou en cœur de parc national
– la réalisation d’immeubles de grande hauteur.
Ce décret participe à la simplification des règles d’urbanisme et devrait ainsi contribuer « à la relance de la construction » a conclu Sylvia PINEL dans son communiqué.

• Terrain à bâtir : l’impôt sur la plus-value diminue

Après de nombreux rebondissements, l’impôt sur la plus-value des terrains à bâtir est finalement aligné sur celui des immeubles bâtis.
Depuis le 1er septembre, le régime d’imposition des plus-values réalisées sur les cessions de terrain à bâtir est désormais identique à celui des immeubles bâtis : exonération complète d’impôt sur le revenu après 22 ans et de cotisations sociales après 30 ans.

Le mode de calcul de la plus-value
Le montant de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu se calcule de la façon suivante : 6 % au-delà de la 5e année de détention jusqu’à la 21e, puis de 4 % pour la 22e année révolue, conduisant ainsi à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans.

Quant aux prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e, de 1,60 % pour la 22e année et de 9 % pour chaque année de détention au-delà de la 22e, conduisant ainsi à une exonération totale au titre des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Un abattement exceptionnel de 30%
Afin de doper les cessions de terrains constructibles dans les prochains mois, un abattement exceptionnel de 30 % est mis en place.
Il s’applique sur le calcul du montant de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après prise en compte des abattements pour durée de détention.

Une seule condition : la promesse de vente doit être conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et la vente doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse de vente, soit le 31 décembre 2017 au plus tard.

• ÉLARGISSEMENT DU PRÊT À TAUX ZÉRO :

Le dispositif du prêt à taux zéro est modifié à partir du 1er octobre. Ses conditions d’attribution, le montant du capital emprunté et ses modalités de remboursement sont assouplies en fonction de la situation géographique du bien.
Le ministère du logement a publié le 6 août dernier un décret modifiant le dispositif du prêt à taux zéro (Décret n° 2014-889 du 1er août 2014).

Au 1er octobre, ses conditions d’obtention, le montant et le remboursement du capital emprunté dépendront, entre autre, de la localisation géographique du logement.
« Plus la zone où est situé le logement est tendue, plus les plafonds de ressources pour bénéficier du PTZ sont élevés et plus le montant du prêt (en pourcentage de la valeur du bien) est élevé, » résume un communiqué du ministère.

La durée de remboursement est également allongée pour certaines tranches de revenus. Et dans certains bourgs ruraux, le prêt à taux zéro sera même ouvert à l’achat de logements anciens sous réserve de travaux de rénovation, à compter du 1er janvier 2015.

Destiné à favoriser l’accession à la propriété, le gouvernement espère ainsi porter le nombre de PTZ contractés par an à 75 000, contre 44 000 actuellement.