REFORMES IMMOBILIERES ? COMMENT LES ABORDER

REFORMES IMMOBILIERES ? COMMENT LES ABORDER


La loi de finances 2016 inclut des changements plutôt positifs dans le secteur de l’immobilier. Performance énergétique, loi Pinel et aides au logement sont en effet les dispositifs les plus concernés. Etat des lieux.
La performance énergétique encouragée.
Le Gouvernement souhaite mettre l’accent sur ce thème et a décidé de poursuivre les dispositifs engagés. Le crédit d’impôt sur la transition énergétique (Cite), permettant aux propriétaires (et aux locataires) de déduire de leur impôt sur le revenu 30% du montant des travaux engagés au titre de la rénovation énergétique de leur logement, est prolongé d’un an, jusqu’au 31 Décembre 2016. De la même façon, l’Eco PTZ, qui garantit aux propriétaires d’emprunter à taux zéro pour financer des travaux d’isolation, est reconduit pour une durée de trois ans.
Vous reprendrez bien un peu de Pinel ?
Le budget 2016 ayant été présenté comme celui « de la cohérence et de la confirmation des engagement du début du quinquennat », le Gouvernement maintient le dispositif Pinel une année de plus. Fixant des conditions reconnues comme plus avantageuses que l’ancienne loi Duflot, le Pinel permet aux particuliers qui achètent un logement neuf et s’engagent à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans de profiter d’une réduction d’impôt proportionnelle de 12, 18 ou 21%. Le bailleur peut désormais louer le bien à un ascendant ou à un descendant.
L’accès à l’Aide personnalisée au logement (APL) accession garanti.
L’APL accession, que l’Etat avait l’intention de réserver uniquement en 2016 aux seuls ménages ayant connu une baisse de ressources de 30%, est finalement maintenu pour tous les acquéreurs modestes désireux d’accéder à la propriété. Cette APL accession continuera d’être accordée sous conditions de ressources aux emprunteurs qui deviennent propriétaires via un prêt conventionné ou un prêt d’accession sociale.

Terrain à bâtir et plus-values immobilières : l’abattement de 30% passerait à 50% en 2016
La Commission des affaires économiques a adopté un amendement du député Goldberg visant à reconduire jusqu’en 2018 l’abattement exceptionnel sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir mais en prévoyant que le taux de cet abattement soit dégressif. A compter de 2019, plus aucun abattement ne serait appliqué.

Pour mémoire, l’article 4-II, de la LF pour 2015 a institué un abattement exceptionnel de 30 % applicable, aux seules plus-values immobilières issues de cessions de terrains à bâtir tels que définis à l’article 257-I-2-1° du CGI et pour une période de 16 mois, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015.
Pour que l’abattement puisse être appliqué, la cession doit à la fois être :
• précédée d’une promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, ayant acquis date certaine pendant cette période ;
• réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.
L’abattement concerne à la fois l’imposition sur le revenu et les prestations sociales.
L’article 4-III a étendu cet abattement de 30% aux terrains supportant des immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction de nouveaux logements.
Ainsi l’abattement de 30% est également applicable aux opérations de démolition préalables à la reconstruction d’une surface d’habitation, dans les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants définies à l’article 232 du CGI.
Celui-ci n’est applicable qu’à compter du 1er janvier 2015, écartant ainsi le risque de cumul entre deux dispositifs et doit prendre fin le 31 décembre 2015. En pratique l’abattement de 30 % s’applique aux cessions engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 et réalisées entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017.

Estimant que « les premiers bilans font état d’une période trop courte d’application pour obtenir des résultats significatifs de libération de foncier constructible là où sont les besoins ». Le député Goldbert propose de « reconduire cette démarche », mais de l’assortir d’une dégressivité.
L’abattement serait ainsi de :
• 50 % lorsqu’une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine à compter du 1er janvier 2016 et au plus tard le 31 décembre 2016 ;
• 30 % lorsqu’une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine à compter du 1er janvier 2017 et au plus tard le 31 décembre 2017 ;
• 15 % lorsqu’une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2018.
• Cet aménagement de l’abattement exceptionnel s’appliquerait également aux terrains supportant des immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction de nouveaux logements.
• En effet, l’amendement prévoit un aménagement de l’article 4-III de la LF2015 : « A la condition que la cession soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015, le II du présent article s’applique également aux plus-values réalisées au titre des cessions portant sur des biens immobiliers bâtis situés dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants définie à l’article 232 du code général des impôts. »
Immobilier: qu’est-ce qui change en 2016?

Peu de véritables nouveautés attendent les propriétaires et les locataires en 2016. Une année de relative stabilité dans l’ensemble, au cours de laquelle certains dispositifs d’investissement et de soutien à l’accession doivent être maintenus ou prolongés.
Elargissement du prêt à taux zéro (PTZ), prorogation du dispositif Pinel, de l’éco-PTZ ou encore du crédit d’impôt pour la transition énergétique… Après des années d’instabilité dénoncée par les acteurs du secteur, 2016 serait-elle l’année de la stabilisation tant attendue? En tout cas, exception faite de la hausse des droits de mutation à Paris, une fois n’est pas coutume, plusieurs dispositifs, qui pour certains commencent à faire leurs preuves, ne seront globalement pas retoqués pour être au final moins attractifs pour les ménages. Tour d’horizon de ce qui est annoncé pour l’immobilier en cette année bissextile.
Élargissement du prêt à taux zéro
Un PTZ « élargi et simplifié ». Mesure symbolique promise cette année par François Hollande afin de faciliter l’accession à la propriété, l’élargissement du prêt à taux zéro est très attendue. Qu’est-ce qui change? A compter de janvier 2016, le projet de loi de finances pour 2016 prévoit que le PTZ pourra financer jusqu’à 40% de l’achat du bien immobilier (contre 18 à 26% en 2015). Les plafonds de revenus pour en bénéficier seront par ailleurs augmentés, comme son différé de remboursement qui sera au minimum de 5 ans et pourra aller jusqu’à 15 ans, suivant les ressources. Enfin, ce prêt sera ouvert à toute la France, contre 6.000 communes rurales précédemment.
Reconduction de l’éco-PTZ et du crédit d’impôt transition énergétique
Ces deux mesures également inscrites dans le projet de Budget pour 2016 voient leur durée de vie rallongée. Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE, ex-CIDD), qui s’adresse à tout propriétaire d’un logement achevé depuis plus de deux ans souhaitant y effectuer des travaux d’isolation ou de chauffage, sera disponible jusqu’au 31 décembre 2016. L’éco-PTZ, ouvert lui aux copropriétés, doit être prolongé un peu pus longtemps: jusqu’au 31 décembre 2018. A noter que ces deux prêts peuvent être cumulés.
Loi de finances 2016 : des réformes pour booster le marché immobilier
Adopté en lecture définitive par L’assemblée nationale le jeudi 17 décembre 2015, le projet de loi de finances 2016 comporte de nombreuses mesures qui touchent le secteur de l’immobilier et vont modifier considérablement les conditions d’octroi des différentes aides d’accession à la propriété ainsi que la fiscalité immobilière.

Financer son premier logement sera plus facile en 2016.

Telle est la ligne de conduite que s’est fixé le gouvernement avec l’assouplissement programmé du prêt à taux zéro (PTZ).

Le PTZ, crédit immobilier sans intérêts financé par l’État, complète le plan de financement des primo-accédants, allégeant ainsi le coût global d’une acquisition dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux. Depuis le premier janvier 2016, les seuils de revenus à ne pas dépasser pour obtenir ce crédit ont été revus à la hausse tandis que les conditions de remboursement ont été assouplies (le différé d’amortissement sera de 5 ans quels que soient les revenus de l’emprunteur).

Pour faciliter le premier achat de la résidence principale, le montant du prêt à taux zéro accordé pourra désormais s’élever jusqu’à 40 % du coût du bien immobilier, contre 18 à 26 % en 2015.

En élargissant les conditions d’octroi du PTZ, le gouvernement entend faciliter l’accession à la propriété auprès du plus grand nombre de primo-accédants; plus de 120 000 PTZ devraient être accordés en 2016. A noter que l’octroi du PTZ pour financer l’achat d’un logement dans l’ancien sous conditions de travaux va être étendu à l’ensemble du territoire, sans aucune restriction géographique. Attention! La part des travaux à achever dans les deux ans qui suivent l’octroi du prêt doit représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement immobilier.

Le Pinel reste tel quel
La formule du dispositif d’aide à l’investissement locatif ne bougera pas cette année. Elargi aux descendants et ascendants au début 2015, le successeur du dispositif Duflot a réussi à attirer nombre d’investisseurs. Le dispositif marche bien, et il n’y a pas de raison que cela change. C’est du moins ce qu’a annoncé Sylvia Pinel, la ministre du Logement qui a laissé son nom à ce dispositif qui permet de réduire ses impôts durant 6,9 ou 12 ans moyennant la mise en location d’un bien neuf à loyer modéré. Combien pouvez-vous économiser en impôts grâce à cet avantage fiscal?
La loi de Finances reconduit la loi Pinel sans modifier sa fiscalité particulièrement attrayante aux yeux des investisseurs.

Ce dispositif destiné à favoriser l’investissement locatif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts comprise entre 12 et 21 % du montant de l’achat immobilier (dans la limite de 300 000 €). En retour, le propriétaire s’engage à louer le logement à un tiers, à un ascendant ou à un descendant pendant 6, 9 ou 12 années.

Vallat Immobilier vous accompagne pour réaliser une estimation des bénéfices fiscaux que vous pourriez tirer suite à l’acquisition d’un logement neuf éligible au dispositif Pinel.

Enfin, le projet de loi de Finances 2016 prévoit un allégement de la majoration de la taxe foncière imposée aux propriétaires d’un terrain constructible depuis 2015. Les petits terrains, d’une superficie inférieure à 200 mètres carrés, seront ainsi exonérés en 2016

Maintien des APL… mais plus pour tout le monde
Après maints rebondissements, les aides personnalisées au logement (APL) seront finalement maintenues. Seule réforme souhaitée par le gouvernement, et qui là encore figure dans le projet de lieu de finances pour 2016: les étudiants dont les parents sont assujetties à l’impôt sur la fortune (ISF) n’y auront plus droit. Une mesure qui devrait aboutir à une économie de 225 millions d’euros.
Exonération de taxe foncière pour les bureaux transformés en logement
Le projet de budget 2016 prévoit une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, sur délibération de la collectivité territoriale concernée, pour tout bureau transformé en logement l’an prochain. Ce texte, destiné à dégager de la surface habitable en particulier dans les zones dites « tendues », devrait intéresser au premier chef Paris. La mairie devrait en effet pleinement actionner ce levier, ce souhait ayant été officialisé par Anne Hidalgo lorsqu’elle briguait la mandature parisienne. Or, entre 2001 et 2012, seuls 380.000 m² de bureaux ont été autorisés à être transformés en logements.
Hausse des droits de mutation
Elle était l’une des dernières villes françaises à ne pas avoir actionné ce levier, autorisé par la loi de finances pour 2014. Afin de dégager 140 millions d’euros de recettes, la municipalité parisienne a décidé de relever le taux de taxation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaires ». Comme en Mayenne, celui-ci passe ainsi de 3,8% à 4,5% dès le 1er janvier, pour tous les acheteurs d’un bien immobilier – que ce soit un logement, un bureau ou un commerce. Un surcoût qui, selon les calculs issus des données des notaires parisiens, devrait atteindre 5.000 euros pour un appartement acheté 300.000 euros..
Encore une bonne année pour le crédit immobilier?
Après une année 2015 record pour les taux de crédit, 2016 pourrait continuer sur cette lancée. La stabilisation observée en fin d’année, alors que les banques ont plus ou moins toutes achevées leurs objectifs, pourrait laisser place à de nouvelles baisses de barèmes au début de l’année. C’est du moins ce que pensent certains courtiers.